Ce que les maisons déjà construites disent des futurs seuils carbone

Ces chiffres viennent de l'observatoire de la RE2020, tenu par le CSTB. L'analyse porte sur 142 624 maisons individuelles et accolées pour lesquelles une étude RE2020 a été enregistrée à l'achèvement des travaux, avec des permis de construire déposés entre 2022 et 2025.

Ce que contient exactement cet échantillon

Ce n'est pas une photographie du marché de 2026.

Ce sont les études RE2020 enregistrées au moment de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, la DAACT. Le jeu de données publié par l'observatoire couvre la période du 1er janvier 2022 au 1er septembre 2026. Les permis correspondants ont été déposés entre 2022 et 2025.

Cette distinction compte. Une maison dont le permis a été déposé en 2022 a pu être achevée deux ans plus tard.

Près de sept maisons sur dix ont un permis déposé en 2022 ou 2023. La majorité de l'échantillon a donc été conçue dans le contexte réglementaire des premiers paliers de la RE2020, avec une valeur de référence de 640 kg éq. CO₂/m². Ces maisons n'avaient pas à viser les seuils de 2028 ou de 2031.

La dernière ligne du tableau demande une lecture attentive. La marge moyenne s'améliore entre les permis 2022 et les permis 2024, puis retombe à −7,5 % pour les permis 2025. Ce n'est pas que ces maisons sont moins performantes. C'est que la valeur de référence est passée de 640 à 530 kg éq. CO₂/m² au 1er janvier 2025, soit un durcissement d'environ 17 %. Chaque ligne est mesurée contre le seuil applicable à son millésime de permis.

L'échantillon rassemble donc plusieurs millésimes de permis de construire. Ce n'est pas un instantané homogène des pratiques de conception actuelles.

D'abord, une précision importante

Une maison dont le permis a été déposé en 2022 devait respecter le seuil applicable en 2022, pas celui de 2025 ou de 2028.

Quand j'écris que 62 % de ces maisons se situent au-dessus du niveau 2025, je ne dis pas qu'elles sont non conformes.

La question est différente :

Si ces maisons étaient évaluées avec les niveaux d'exigence suivants, combien resteraient en dessous ?

C'est une comparaison rétrospective entre des performances observées et des niveaux d'exigence à venir. Ce n'est pas une vérification de conformité à une date future.

Comparer à quoi, exactement

Les valeurs suivantes sont les Ic construction_max_moyen de référence pour les maisons individuelles et accolées :

Ce ne sont pas les seuils individuels de chaque projet. Le seuil effectivement applicable à un bâtiment est déterminé à partir de cette valeur de référence et des modulations prévues par la méthode RE2020.

Le calcul est le suivant :

Ic construction_max = Ic construction_maxmoyen × (1 + Mi_combles + Mi_surf) + Mi_infra + Mi_vrd + Mi_géo + Mi_pv + Mi_ded

Concrètement, une maison compacte, une maison sur des fondations importantes, une maison au bout d'un long réseau ou une maison dont l'ACV utilise beaucoup de données par défaut n'ont pas le même seuil. Le seuil s'ajuste.

C'est pourquoi l'observatoire ne compare pas les projets à une valeur unique, mais à leur propre Ic construction_max.

Une marge qui se réduit rapidement

Sur les 142 624 maisons de l'échantillon :

Autrement dit, un peu plus d'une maison sur trois de cet échantillon se situe déjà au niveau correspondant à 2025-2027. Pour 2028-2030, c'est environ une maison sur huit.

Il s'agit d'une comparaison rétrospective entre des performances observées et les niveaux de seuil successifs. Ce n'est pas un contrôle de conformité à une échéance future.

Ces chiffres ne sont pas une prévision de ce que seront les maisons en 2028 ou 2031. D'ici là, les constructeurs feront évoluer leurs gammes, les industriels développeront de nouveaux produits et les pratiques de construction progresseront.

Mais ils montrent tout de même une chose :

Les solutions qui permettent de passer aujourd'hui ne donnent pas forcément assez de marge pour les prochains paliers.

Toutes les maisons ne partent pas du même niveau

Les résultats varient également selon les zones climatiques. Pour le seuil 2025-2027, la proportion de maisons en dessous va de 27,8 % en H1b à 47,7 % en H3.

Voir le détail par zone climatique

Zone	Seuil 2025-2027	Seuil 2028-2030	À partir de 2031	Maisons
H1a	42,1 %	13,1 %	3,4 %	21 606
H1b	27,8 %	9,4 %	3,9 %	9 777
H1c	32,6 %	9,0 %	3,6 %	19 730
H2a	37,0 %	12,5 %	3,4 %	20 742
H2b	33,3 %	9,4 %	2,0 %	30 818
H2c	42,5 %	16,1 %	5,5 %	21 000
H2d	41,3 %	17,3 %	5,8 %	4 975
H3	47,7 %	22,7 %	9,6 %	13 976
Ensemble	37,7 %	12,9 %	4,2 %	142 624

Lecture : part des maisons de chaque zone dont l'Ic construction est inférieur au niveau indiqué. Les taux par zone sont publiés par l'observatoire. La ligne « Ensemble » est mon calcul, pondéré par le nombre de bâtiments de chaque zone.

Cela ne signifie pas que les maisons du Sud sont mieux conçues que celles du Nord.

Le seuil applicable dépend déjà de la localisation, par la modulation géographique. Le résultat de l'ACV dépend en plus des choix constructifs, des équipements, des VRD et des données environnementales utilisées.

Deux maisons ayant le même Ic construction peuvent donc avoir une marge très différente par rapport à leur propre seuil.

C'est pourquoi je me méfie des comparaisons faites sur la seule valeur d'Ic construction.

Le chiffre qui m'a le plus arrêté : la marge

Dans cette analyse, la marge correspond à l'écart entre l'Ic construction du bâtiment et son seuil réglementaire applicable, rapporté à ce seuil :

marge = (Ic construction_max − Ic construction) / Ic construction_max

Une marge de 10 % signifie que le projet se situe 10 % sous son propre seuil. C'est la définition qu'utilise l'observatoire pour son indicateur d'écart, et c'est celle que j'utilise dans tout cet article.

Mesurée ainsi, contre le seuil qui s'appliquait réellement à ces maisons, près de la moitié disposent de moins de 10 % de marge. Moins d'une sur cinq dépasse 20 %.

Cela peut sembler être un détail. Dans les études que je reprends, c'en est rarement un.

Une maison qui passe juste sous son seuil et une maison qui dispose d'une marge importante sont toutes les deux conformes. Mais elles ne réagissent pas de la même manière aux changements du projet.

Prenons une maison qui dispose de 3 % de marge.

Quelques mètres carrés de menuiseries en plus, un linéaire de réseaux allongé, ou une donnée environnementale remplacée par une autre : la marge peut se réduire nettement. Chacune de ces évolutions n'a pas le même poids, et cela dépend du projet. Mais avec 3 % de marge, il en faut peu pour repasser au-dessus.

Avec 20 % de marge, ces mêmes évolutions se rattrapent.

Je ne dis pas pour autant qu'il faut viser 20 % partout. Cela conduirait à engager des dépenses inutiles.

Il s'agit simplement de savoir où se situe la marge et ce qui la fait varier.

Pour un particulier qui fait construire, cela signifie surtout qu'une maison qui respecte aujourd'hui son seuil n'est pas forcément une maison qui dispose d'une grande marge.

Pour un constructeur, la question dépasse la maison individuelle

Pour un constructeur, la question n'est donc pas seulement :

« Est-ce que cette maison passe aujourd'hui ? »

Il faut aussi commencer à se demander :

« Est-ce que ma gamme disposera encore de suffisamment de marge lorsque les seuils évolueront ? »

Un catalogue peut très bien fonctionner aujourd'hui et devenir plus difficile à faire passer au palier suivant.

L'intérêt d'anticiper est de pouvoir faire évoluer progressivement les modèles, les choix techniques ou certaines solutions constructives, plutôt que de devoir modifier une gamme entière dans l'urgence.

Et il n'est pas nécessaire de tout changer.

La RE2020 n'impose pas un matériau particulier. Elle fixe un niveau de performance à atteindre. Plusieurs solutions peuvent permettre d'y arriver.

Avant de modifier un système constructif ou un matériau, je commence toujours par chercher d'où vient l'impact carbone du projet.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ces données décrivent des maisons dont le permis a été déposé entre 2022 et 2025. Elles ne décrivent pas les maisons que les constructeurs et les architectes concevront demain.

Elles ne permettent pas non plus de dire qu'une maison ayant un Ic construction élevé est mal conçue.

Un Ic construction élevé peut venir de plusieurs choses :

• la configuration du terrain, qui peut notamment entraîner davantage de terrassements, de fondations ou d'ouvrages de soutènement ;
• un long linéaire de VRD ;
• les équipements choisis ;
• les matériaux et les systèmes constructifs ;
• la configuration et la compacité du projet ;
• les données environnementales utilisées dans l'ACV.

Sur les deux premiers points, la méthode prévoit déjà des modulations, Mi_infra et Mi_vrd, qui relèvent le seuil applicable. La compensation existe donc, mais elle ne recouvre pas systématiquement le surcoût carbone constaté.

Le dernier point mérite une précision. Une ACV de maison individuelle mobilise en moyenne 78 données environnementales, et 43 % d'entre elles sont des données par défaut, qui représentent 39 % de l'impact. Ces données par défaut sont majorantes par construction. Il ne s'agit pas de choisir la donnée la plus favorable : il s'agit d'utiliser la donnée disponible et pertinente pour le produit réellement prévu, FDES ou PEP lorsqu'elle existe, donnée par défaut sinon. Le recours aux données par défaut est d'ailleurs pris en compte par la modulation Mi_ded.

Il faut donc voir ces chiffres comme une photographie d'un parc déjà construit, pas comme un classement des bonnes et des mauvaises constructions.

Ce que cela signifie pour la suite

Personne n'a besoin de construire aujourd'hui une maison « niveau 2031 ».

En revanche, la trajectoire réglementaire est connue.

Pour les constructeurs, cela signifie qu'il peut être intéressant de tester progressivement leurs modèles et d'identifier ceux qui disposent de peu de marge.

Pour les architectes et maîtres d'ouvrage, cela signifie que l'impact carbone mérite d'être regardé pendant la conception, et pas uniquement au moment de vérifier la conformité.

Et surtout, il n'est pas nécessaire d'attendre qu'un seuil devienne contraignant pour commencer à s'adapter.

Anticiper plutôt que subir

L'évolution des seuils carbone ne se fera pas du jour au lendemain. C'est ce qui permet aux constructeurs de s'y préparer progressivement.

Il est trop tôt pour considérer que les modes constructifs actuels sont condamnés. En revanche, il est déjà temps de mesurer leur marge.

C'est aussi mon rôle de bureau d'études partenaire : suivre l'évolution des exigences, tester les modèles, identifier les marges et faire évoluer les solutions avant que cela devienne une urgence.

L'objectif n'est pas de construire aujourd'hui comme en 2031. C'est de faire en sorte que l'évolution vers les prochains seuils se fasse progressivement, avec des choix maîtrisés, plutôt que dans l'urgence sur les premiers projets qui ne passent plus.

Je développe cette méthode dans les deux articles suivants :

• Faut-il déjà anticiper les seuils carbone de 2028 et 2031 ?
• Comment réduire l'Ic construction sans tout changer ?

Sources et méthode

Observatoire de la performance énergétique et environnementale (OPEE), CSTB, usage « maisons individuelles et accolées », stade DAACT. Jeu de données du 1er janvier 2022 au 1er septembre 2026.

Les taux par zone climatique viennent du tableau « Respect des seuils Ic_construction (DAACT) ». Les effectifs par zone et la répartition de la marge viennent du tableau « Gains Ic_construction (DAACT) ». La répartition par année de dépôt de permis et les écarts moyens viennent du tableau de bord DAACT.

La pondération nationale est mon propre calcul, à partir des taux par zone et du nombre de bâtiments de chaque zone. Deux tableaux différents de l'observatoire donnent le même résultat pour 2025 : 37,7 % en dessous du niveau, soit 62,3 % au-dessus. Les taux 2028 et 2031 ne reposent en revanche que sur un seul tableau.

L'observatoire publie deux effectifs légèrement différents pour ce même échantillon : 142 624 maisons dans le tableau « Gains Ic_construction », 142 482 sur le tableau de bord. J'ai gardé chaque chiffre avec le tableau dont il vient. L'écart, 0,1 %, ne change aucun des résultats.

Seuils réglementaires : guide RE2020 du ministère de la Transition écologique, édition de janvier 2024, et arrêté du 4 août 2021.